2017年1月14日土曜日

不動産の帳簿と重要書類

不動産に関する帳簿の作成はどうすればいいの?


不動産所得については、青色申告の特典として青色申告特別控除(10万円と65万円)の適用が可能となります。

ただし65万円の特別控除をするためには、事業的規模(貸家5棟またはアパート10室以上の規模)であることと帳簿を作成することが条件となっています。

特に65万円の特別控除をとるためには総勘定元帳の作成等が必要となります。

ここまでくると税理士に依頼したほうがいいかもしれません。

不動産の帳簿はどうやって作る??


不動産所得の帳簿としては、まず収入(入金)のチェックができる表があると便利だと思います。

あとは、支払った領収書などを貼るスクラップブックやノート、そして現金出納帳及び預金出納帳。

預金出納帳については預金通帳のコピーなどにメモ書きで内容を書くことで代用することもできます。

これらをもとに収益や費用を集計して損益を計算します。

帳簿のほか、次のような書類も整理しておきましょう!!

  • 開業時の手続きの書類
    (開業届けや青色申告承認申請書、青色事業専従者給与の届け出など)
  • 消費税関係の届け出書類
  • 不動産関係の権利書、登記簿謄本
  • 不動産賃貸借契約書
  • 法人であれば定款や商業登記簿、株主総会等の議事録
  • 不動産管理法人と個人とで交わした賃貸借契約書、管理委託契約書
  • 火災保険、建更共済の保険証券
  • 法人や個人で契約した生命保険の保険証券 

※同族会社である不動産賃管理法人と個人オーナーとで交わした契約について、利益相反行為であり、恣意性も介入するため税務調査では特に形式が整っているかも確認されます。

不動産経営での重要書類


アパート経営など不動産の管理で重要となる書類をピックアップしました。

1.賃貸物件関連


所有する不動産の権利関係や、管理状況等を既に把握しておくことが重要です。

賃貸物件ごとにファイルを作るとよいでしょう。


  • 不動産の登記簿謄本
  • 不動産の売買契約書、建物の建築請負契約書
  • 不動産の所在地を示した住宅地図、公図、地積測量図
  • 借家人の氏名、電話番号、連帯保証人と家賃の納付状況をまとめた一覧表
  • 建物賃貸借契約書
  • 管理会社との不動産管理委託業務契約書
  • 不動産会社の担当者の名刺

2.経理、財務関連 


  • 過去3年間の所得税確定申告書の控
    (確定申告書は永久保存ですが、最低3年間分はいつでもだせるようにしておきます。)
  • 不動産管理会社がある場合には、直近3期分の決算書、申告書の控え
    (申告書は永久保存ですが、最低3期分はいつでもだせるようにしておきます。)
  • 開業時の手続きの書類
    (開業届けや青色申告承認申請書、青色事業専従者給与の届け出など)
  • 消費税関係の届け出書類
  • 賃貸物件にかかる銀行借入金がある場合には、金銭消費貸借契約書のコピー、返済予定表
  • 過去の帳簿書類、総勘定元帳等
    (保存期間は10年間)
  • 過去の証憑書類等
    (保存期間は7年間)
  • 最新の現金出納帳、預金出納帳、家賃の入出金を行っている銀行預金の通帳、家賃の集計表など
  • 領収書を貼り付けたスクラップブックなど証憑書類綴
  • 火災保険、建更共済の保険証券
  • 役員報酬など給与の支払いをしている場合には一人別源泉徴収簿綴